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波澜不惊上半年房价走势平稳;泰山压顶下半年楼市难言乐观

时间:2019-09-11 10:34  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:2019年时间已过半,上半年重庆市住宅房地产市场走势如何?房价到底是升是降?媒体说法不一,为吸引眼球增加流量,一些媒体更是语不惊人死不休,一会暴涨,一会又暴跌,那么,今年上半年重庆房价到底是涨还是跌?且听笔者一一道来。 从2018年12月的12,561元/

  2019年时间已过半,上半年重庆市住宅房地产市场走势如何?房价到底是升是降?媒体说法不一,为吸引眼球增加流量,一些媒体更是语不惊人死不休,一会暴涨,一会又暴跌,那么,今年上半年重庆房价到底是涨还是跌?且听笔者一一道来。

  从2018年12月的12,561元/㎡到6月的13,100元/㎡,房价上涨了539元,涨幅4.29%,涨幅不大。重庆的住宅新房市场,带头大哥一直是渝北区,我们再看看渝北区的表现:

  (为便于对比,以上图表数据均从安居客网站查询、截取)上半年渝北区新房销售均价上涨4.08%,涨幅和主城区新房涨幅差不多。再看权威媒体统计,据国家统计局发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。其中重庆市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,同比上涨12.1%。见下图:

  从上面的统计数据可以看出,上半年重庆市主城区的新房价格总体上呈上涨之势,但涨幅不高,单看上半年的涨幅,还低于重庆市上半年6.3%的GDP增速。因此,上半年重庆市主城区新建住宅房价走势较平稳,稳中略涨。

  2019年1-6月,重庆市主城区二手住宅价格上涨了3.36%,与2018年同期相比,上涨了9.04%。再来看看国家统计局的数据:

  国家统计局的数据显示,重庆市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,同比上涨7.8%,二手住宅和新建住宅价格走势一致,但因国家统计局数据包括重庆市各区县,故二手住宅同比涨幅明显低于新建住宅。但小资家数据显示,重庆二手房报盘均价还是超过11092元/㎡。根据重庆市网签数据统计来看,6月一共有200盘入市,一共带来21,566套房源,整体去化率为67.21%,对比五月可以说提升效果明显,从具体业态来看,高层去化率为77.23%,小高层去化率64.21%,洋房去化率为56.59%,大平层去化率为37.58%,别墅去化率45%(摘自网易房产频道)。

  从网签数据看,6月份重庆市新建住宅整体去化率并不高,整体去化率67.21%,只能算及格,主要是大平层、洋房、别墅等改善性住宅面积大,总价高,受众面较小,导致去化率低,拖累了整体去化率。

  提前声明:房地产价格受多方面因素影响,长期来看,受经济发展状况、常住人口流入流出情况、居民家庭收入、交通设施建设等影响,中短期来看,主要受政府出台的房地产调控政策、土地供应、房贷利率影响。特别是政府政策,对房价的影响最大,因此,此预测仅代表个人观点。下面仅从土地成交、房贷利率、地方房地产政策、目前房价走势等方面着手,发表一下我自已的看法,仅供参考:

  2019年上半年,重庆市主城区土地招拍挂市场可谓风云变幻,跌宕起伏!2019年上半年,重庆成交各类土地7,369,374平方米(合11,054亩),其中住宅用地5,248,833平方米(合7,873亩),较去年同期减少1,514,852平方米,可建计容面积8,247,453平方米,较去年同期13,168,515大幅度减少了4,921,062平方米,以每套住宅100平方米计算,相当于未来减少住宅供应49,210套;商业地665,252平方米,较去年增长257,399平方米。从上半年的土地成交情况来看,1、2月份市场较冷,3月份“温度”快速上升,4月份成交量不大,但楼面地价最高,热度不减,5月份狂飚突进,量价齐涨,6月份重庆市政府加大了土地供应力度,开发商手中“余粮” 也有限,土拍市场明显降温。(数据由笔者根据土地招拍挂-三房网土地网公开数据整理)

  从上半年住宅土地拍卖情况分析,楼面价节节上升,给购房者强烈的心理预期,觉得“面粉”价格涨了,人工成本也涨了,“面包”价格肯定更要涨!其实这种看法太片面,前面已经讲过,房价的涨跌,受很多因素影响,不能单纯看成本。考虑到从拿地到产品上市,周期至少要1年以上,故今年上半年的土地成交量和成交价格,对下半年的房价走势影响不大,更多的是从心理预期上对购房者产生影响。下半年住宅房价,更多受2017年下半年、2018年上半年出让土地楼面价的影响,前文已经交待,2017年出让成交住宅土地楼面价4,793元/平方米,2018年出让成交住宅土地楼面价5,176元/平方米,相对目前的房价,在合理范围内,推动下半年新建住宅上涨的地价基础并不高。

  从利率看,今年二季度多家银行首套房贷款利率上浮比例均较一季度下降,下半年房贷利率似有走低之势,但实际上,很多银行额度有限,在上半年已经用了大半额度,所以,下半年的房贷利率上浮比例可能会回升,甚至有个别银行因上半年“用力过猛”缺少额度会暂停放贷。综合看,房贷利率对下半年房价走势影响偏负面,不支持下半年房价上行。

  1月21日,中央提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。3月5日,《2019政府工作报告》提出,要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。3月12日,住建部再次强调“ 房住不炒”,:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,保持政策的连续性和稳定性,防止楼市大起大落。4月19日,中央重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。自2019年1月起,重庆市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在本市城六区范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手房)。2019年4月,重庆市发布了新的人才落户政策,再一次放宽门槛,体现在所有人才落户,均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制,甚至没有年龄限制。高层次人才和受到省(部)级以上表彰奖励的人才,不受是否已在渝就业的限制。国家层面的政策多次强调要保持房地产市场的平稳健康发展,所以不要怀疑高层的调控决心!虽然重庆市出台的“人才新政”对下半年的住宅房地产市场是利好,但在全国各大城市都在抢人的情况下,很难说重庆的人才新政会产生多大效果。因此,政策高压之下,预计下半年住宅房地产市场保持平稳,上涨的可能性不大。

  新房市场方面:上半年新房中高层住宅去化率高,一些网红盘开盘即售罄,一房难求,“茶水费”重出江湖。为什么会出现这种现象?除了网红盘所在区域位置较好,配套成熟外,主要原因还是近一年来,政府土地出让住宅用地的容积率越来越低,规划建设的洋房、别墅、大平层等越来越多,总价高,动辄就是几百万元一套,而面市的总价低的高层住宅越来越少,造成高层住宅热销,单位价格上涨。预计下半年,因面市的新建高层住宅楼盘越来越少,价格会略有上涨,个别热门区域不排除大涨的可能;但随着小高层、洋房、别墅新盘的大量上市,整体去化率难以走高,为了回款和年底冲量,不排除洋房、别墅降价或变相降价促销。二手房市场方面:因为重庆当地居民 “新房癌”严重,所以重庆的住宅房地产市场一直以新房为主,目前重庆主城区二手房挂牌量持续增长,见下图:

  重庆自2017年9月23日起,新购住房实行两年限售,这两年,重庆主城区新房价格涨幅巨大,大量炒房客手里囤积的房源快解禁了,“收割”的季节到了,提前抛出来“试水”,所以仅链家一家二手房的挂牌量,就从年初的不足5万套,增加到近10万。2017年9月至2018年上半年,重庆新房成交量巨大,随着这批房源陆续挂牌上市,下半年二手房的挂牌量还会继续增长,象一座大山一样压在重庆房价的头上。供应远超过需求,为了成交变现,只有降价一途,最终会波及新房市场。

  总之,不论是政策、信贷层面,还是目前的市场行情,都不支持下半年重庆的房价上涨,特别是挂牌量庞大的二手房市场,更是象“堰塞湖”一样悬在重庆楼市顶上,因此,下半年的重庆楼市,真的难言乐观!



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